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리버스 모기지의 실례들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 리버스 모기지의 특징들에 대하여 계속 설명하여 주셨는데 현실에서 어떤 방법으로 활용되고 있는지를 실례를 들어 설명하여 주시기 바랍니다. ▶답= 80대의 한 손님은 약 백만 불짜리집에 거주하며 소셜 시큐리티 수입과 남는 방을 렌트 놓으면서 들어오는 수입으로 생활하고 있었습니다. 약 10년 전에 아들이 집 사는데 보태느라 250,000달러 정도의 Heloc (Home Equity Line of Credit)을 받았는데 얼마 전 갑자기 은행으로부터 월페이먼트가 2000달러 이상으로 올라갈 것이라는 통보를 받았습니다. 그동안은 이자만 내면 되었으나 Heloc이 만기가 되어서 원금까지 납부해야 된다는 것입니다. 현재의 수입으로는 새로운 월페이먼트가 부담이 될 수밖에 없는 이 손님은 리버스 모기지를 생각하게 되었습니다. 기존 250,000달러의 Heloc을 리버스 모기지로 바꿔 월페이먼트를 내지 않아도 되고, 재산세와 집보험료도 리버스 모기지를 통해서 납부하는 것으로 해결할 수 있었습니다. 이 손님은 돌아가실 때까지 월 페이먼트와 재산세 및 집보험료에 대한 걱정 없이 이 집에 거주할 수 있게 되었으며, 추가로 약 100,000 달러 정도의 리버스 모기지 LOC (Line of credit)을 받을 수 있어서 급한 자금이 필요한 경우 언제든지 쓸 수 있는 창구도 만들어 놓았습니다. 그리고 소셜 시큐리티와 나머지 방 렌트 수입을 통해서 생활에 필요한 자금은 계속 유지할 수 있게 되었습니다. 또 다른 예를 들어보겠습니다. 70대 후반의 손님은 약 900,000 정도 하는 집을 소유하고 있는데 남은 융자는 없는 상태입니다. 평생 일만 하며 자녀들 키우느라 따로 은퇴연금을 마련하지 못했지만 다행히 모기지 페이먼트를 완납하여 집만 한 채 남은 셈입니다. 소셜 시큐리티를 두 사람 합하여 $3000 정도 받고 있는데, 집의 재산세와 보험료를 내고 생활비로 쓰면 빠듯하거나 약간 모자라는 형편입니다. 이분들은 리버스 모기지를 신청하여 월 2000-2500달러 정도에 해당하는 금액을 평생 돌아가실 때까지 수령할 수가 있게 되었습니다. 이처럼 리버스모기지는 일부 은퇴자들에게 여유로운 노년의 삶을 제공해주는 유익한 수단이 될 수 있습니다. 대표적인 리버스모기지인 Hecm(Home Equity Conversion Mortgage)은 정부에서 보증하는 모기지로 신청 절차도 엄격하고 카운셀링과정에서 제 3의 기관이 비용과 이자율, 융자의 장단점등을 아주 자세히 설명해 주므로 리버스모기지를 고려하는 은퇴자들의 걱정을 덜어주고 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재의 주인에게 그대로 남기 때문에 집값이 올라가면 자신의 에퀴티도 올라가게 됩니다. 리버스모기지를 통해서 현금흐름도 창출할 수 있고 집값상승의 혜택도 같이 볼수 있는 것은 큰 장점입니다. 이자율도 현 시중금리에 비하여 높은 편은 아니어서 좋지만, FHA 보증비용등 비용이 조금 많이드는 것은 단점으로 지적되고 있습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 모기지 페이먼트

2024-12-17

리버스 모기지의 특징들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 여러 특징들에 대하여 설명해 주시기 바랍니다. ▶답= 리버스모기지는 62세 이상(또는 점보 리버스모기지의 경우 55세 이상)에 해당하는 집 주인이 신청할 수 있는 상품으로, 은퇴 후 수입이 줄어들어 집 페이먼트가 부담이 되는 사람들에게 집을 팔지 않고도 페이먼트 없이 혹은 에퀴티로부터 매월 일정한 금액의 돈을 연금 형식으로 지급받으면서 여생을 그 집에 살 수 있게 하는 아주 유용한 상품입니다. 물론 62세 이상이라고 하여 모든 주택 소유주들이 받을 수 있는 것은 아닙니다. 우선 집의 에퀴티, 즉 집값에서 융자 밸런스를 제한 금액이 최소한 50%는 넘어야 가능합니다. 이 에퀴티 규모는 전적으로 부부 중 젊은 배우자의 연령에 달려있습니다. 나이가 젊을수록 당연히 더 많은 에퀴티가 요구됩니다. 리버스모기지는 크게 HECM(Home Equity Conversion Mortgage)과 점보 리버스모기지의 두 종류로 나눌 수 있습니다. FHA에서 보증을 서주는 HECM은 62세 이상부터 가능하고, 민간 투자자들로부터 조달되는 점보 리버스모기지는 55세 이상부터 가능합니다. HECM은 이자율이 낮지만 초기 및 매년 보증보험료가 있고, 콘도에 제한이 있으며, 최대 융자가용 한도가 있어 아무리 집값이 높아도 융자 금액이 상대적으로 낮게 나옵니다. 반면에 점보 리버스는 55세 이상만 되어도 가능하고, 최대 융자가용 한도가 없어 집값이 높을 경우 융자가능 금액도 같이 올라갑니다. 비용은 HECM보다는 낮은 반면, 이자율이 상대적으로 높은 단점이 있습니다. 따라서 손님의 나이, 에퀴티 정도, 주택 형태 등에 따라 HECM과 점보 리버스를 비교하여 자신에게 유리한 것을 선택해야 합니다. 주택 형태와 관련해서는 대부분의 단독주택은 가능하지만, 일부의 콘도는 점보 리버스를 통해서만 가능할 수도 있습니다. 주인이 한 유닛에 거주하는 2-4 유닛도 가능한데, 리버스모기지로 월페이먼트를 없애고 다른 유닛에서 나오는 렌트 수입으로 생활할 수가 있어 아주 이상적이라고 할 수 있습니다. 리버스모기지는 지급 유형에 따라 일시지불형, 월지불형, 수시인출형(Line of Credit) 등으로 나뉩니다. 일시지불형은 융자와 동시에 일정 금액을 한꺼번에 꺼내는 방법이고, 월지불형은 정해진 기간 동안 혹은 평생 동안 연금 형식으로 매월 일정 금액을 수령하는 형태이며, 수시인출형은 정해진 한도 내에서 언제든지 인출할 수 있는 형태로 자금을 사용할 때만 그 기간 동안의 이자를 지급하는 형태입니다. 어떠한 형태로 리버스모기지를 받을지 역시 손님의 나이, 에퀴티 정도, 융자 목적 등에 따라 달라질 수 있으므로 각 상품의 테이블을 가지고 융자 담당자로부터 충분한 설명을 들은 후 결정하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지로 프로융자 대표 주택 융자

2024-11-19

리버스 모기지에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 은퇴 후 줄어든 수입을 보충하기 위하여 리버스 모기지를 고려하고 있습니다. 리버스 모기지의 특징과 장단점에 대하여 설명하여 주시기 바랍니다. ▶답= 은퇴 후 수입이 줄어들면서 모기지 페이먼트가 부담이 될 수 있습니다. 그렇다고 해서 집을 팔아 작은 집이나 시니어 홈으로 이사하는 것은 쉽게 결정할 수 있는 일이 아닙니다. 집을 팔지 않고도 페이먼트 부담 없이 지낼 수 있는 방법이 바로 리버스 모기지를 이용하는 것입니다. 리버스 모기지는 한국의 주택연금과 유사하며, 집의 에퀴티(시가와 융자 밸런스의 차이)를 활용하여 기존 융자의 페이먼트를 없애거나, 월 일정 금액의 수입을 확보하면서 그 집에 거주할 수 있는 융자 방식입니다. 기존 융자가 먼저 돈을 빌리고 매월 원금과 이자를 갚아나가는 것이라면, 리버스 모기지는 매월 일정 금액을 수령하고, 나중에 그동안 쌓인 융자 금액을 갚는 구조입니다. 기존 융자는 시간이 지나면서 원금이 줄어들지만, 리버스 모기지는 매월 금액을 수령하기 때문에 시간이 지날수록 융자 원금이 늘어나게 됩니다. 돈을 빌린 사람이 사망하거나 계약 기간이 끝난 후에는 집을 팔아 융자 밸런스를 갚게 되며, 집값이 융자 밸런스를 초과하면 남는 금액은 상속자에게 갑니다. 만약 집값이 융자 밸런스를 커버하지 못할 경우, 상속자의 다른 재산에 대해 빚을 청구할 수 없는 non-recourse 융자입니다. 리버스 모기지는 보통 62세 이상부터 신청할 수 있지만, 55세 이상을 대상으로 하는 점보 리버스 모기지도 있습니다. 연방 정부 기관인 FHA가 보증하는 HECM(Home Equity Conversion Mortgages)은 62세 이상이 자격 요건이며, 이자율이 낮은 장점이 있지만 FHA 보증비를 내야 하는 단점이 있습니다. 리버스 모기지를 받아도 집의 소유권은 현재 주인에게 그대로 남으며, 집값이 올라가면 에퀴티도 올라갑니다. 주인은 집을 수리하거나 팔 수 있고, 언제든지 벌금 없이 재융자할 수 있습니다. 일반 융자로 재융자할 수도 있고, 이자율이 더 낮은 리버스 모기지로도 재융자 가능합니다. 단, 주인은 반드시 집을 주거용으로 사용해야 합니다. 리버스 모기지를 통한 은퇴 후 삶의 질 향상은 이미 주류 사회에서 널리 활용되는 방법으로, 한인들도 깊이 고려해 볼 사항입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 리버스 모기지 프로융자 대표 주택 융자

2024-10-22

여유자금을 위한 상책: Heloc에 대하여 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 요즘 비즈니스가 좋지 않아 비상시를 위하여 Heloc을 생각하고 있습니다. Heloc에 대한 설명과 수입 증명을 하지 않고 얻을 수 있는 방법에 대해서도 알려주시기 바랍니다. ▶답= Heloc (Home Equity Line of Credit)이란 집을 담보로 신용구좌를 설정하는 것으로(일시에 돈을 빌리는 융자가 아니라), 실정후에는 신용범위 (Credit Limit)내에서 자유롭게 현금을 꺼내 썼다 갚았다를 반복할 수 있는 아주 편리한 상품입니다. 한꺼번에 돈을 빌려서 매달 원금과 이자를 일정기간 갚아 나가는 모기지융자와는 달리 사용한 만큼, 사용한 기간에 대해서만 이자를 내면됩니다. 따라서 단기자금이나, 신용카드상환, 학자금, 비즈니스 운영자금등 급전이 필요한 사람에게 안성맞춤인 상품이라고 볼 수 있습니다. 이런 특징 때문에 당장 필요하지 않더라도 비상시를 대비하여 미리 설정해 놓는 경우가 대부분입니다. 쓰지 않을 때는 이자를 전혀 내지 않고 꺼내 쓰는 금액 만큼, 기간 동안 일일로 이자계산하여 월단위로 이자만 납부 할 수 있어 페이먼트 부담이 적습니다. 원금을 갚고 싶으면 당연히 언제든지 갚을수도 있습니다. 집모기지를 모두 페이오프 (Pay off)하여 더 이상 융자가 없는(Free and Clear) 집도 역시 Heloc을 설정해놓으면 언제든지 자금을 꺼내 쓸 수 있습니다. 이렇게 Heloc은 손님입장에서는 편리한 상품이지만 금리상승이후 유동성을 중시하는 은행들은 대부분 Heloc 자체를 취급하지 않거나, 취급하더라도 심사를 아주 까다롭게 하는 실정입니다. 따라서 세금보고한 수입이 충분하여 서류심사에 문제가 없는 경우(풀닥융자)뿐만 아니라 세금보고서 제출 없이 진행하는 융자 (스테이티드 융자)도 철저히 사전준비를 잘 해서 신청해야 최종승인을 받을 수 있습니다. 풀닥과 스테이티드융자는 융자금액, LTV(Loan To Value), 이자율, 비용등에 있어서 많이 차이가 나므로 융자담당자와 미리 상의해서 어떤 것이 본인에게 유리한지 결정하여 신청해야 시간낭비, 시행착오를 면할 수 있습니다. 소득증명없이도 Heloc 을 승인해주는 은행은 많지 않으나 집에 에퀴티(집값에서 융자밸런스를 뺀 금액)가 충분한 경우 집값의 50%까지 최대 오십만달러까지Heloc을 설정해 주기도 합니다. 예를들어 현재 집 시세가 백오십만달러에 기존융자 잔액이 이십오만달러인 경우에는 최대 오십만달러까지 소득증명을 요구하지 않고 Heloc 을 설정해줍니다. 신용점수에 대한 제한이 있을 수 있고 풀닥 보다는 이자율이 약간 높고 비용이 좀더 많이 드는 단점이 있습니다. 하지만 다른 대안을 쓸 수 없는 사람들에게는 그나마 남아 있는 유일한 방법이라고 할 수 있습니다. 본인의 소득증명이 여의치 않을 경우에는 소득증명이 잘 되는사람과 같이 융자를 신청하는 경우도 많습니다. 즉 형제자매나 친척, 자녀들 중에 충분한 소득 증명이 가능한 사람의 코사인을 받는 것입니다. 코사인은 한국의 보증과는 전혀 다른 개념입니다. 미국의 모기지와 Heloc은 Non- recourse 융자로 차용인이 융자를 못갚을 경우 렌더(은행)는 담보물 내에서 손실회복을 추구하지 담보를 넘어서 차용인의 다른 자산에 까지 손을 댈수는 없습니다. 또한 자녀가 코사인을 할 경우 미래 자녀들의 주택구입에 장애가 될가봐 걱정 하기도 하는데 이는 융자 담당자와 상의 해서 미리미리 준비를 해 놓으면 쉽게 해결 할 수가 있습니다. 그리고 62세가 넘어서고 집에 에퀴티가 충분한 경우에는 소득증명이 필요없는 Reverse Mortgage를 통해서 Heloc을 설정할 수도 있습니다. 리버스모기지는 돈을 빌려 써도 페이먼트를 하지 않아도 되는 큰 장점이 있지만 비용이 다소 높고, 진행과정이 복잡하므로 융자담당자와 충분히 상의 후 신청하는 것이 좋습니다. Heloc은 이자율이 바뀌는 변동금리상품으로 월스트리트 우대금리 즉 Prime rate을 인덱스로 사용하는데 현재 8.5% 입니다. 이 금리는 연준이 기준금리를 내리면 같이 내려가기 때문에 향후 연준의 금리인하가 예상되어 Heloc 의 이자율도 내려갈 것으로 예상됩니다. Heloc은 보통 30년 만기인데, 처음 10년동안은 이자만 내고 그후 20년 동안은 원금과 이자를 같이 갚아 나가는 특징이 있습니다. 끝으로 Heloc의 진행기간은 대부분 1-2개월 혹은 심지어 그 이상 걸릴 수도 있으므로 임박해서 신청하기 보다는 미리미리 융자담당자를 찾아 상담 하고 준비 할 것을 권합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 여유자금 프로융자 대표 주택 융자 모기지 융자

2024-09-24

손님의 모기지 이자율 결정에 영향을 주는 요소들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 모기지를 신청한 손님의 이자율 결정에 영향을 주는 요소에는 어떠한 것들이 있으며, 이자율을 잘 받기 위해서는 어떻게 해야 하나요? ▶답= 금리가 높은 시기에 그나마 이자율을 잘 받기 위하여 어떠한 것들이 손님의 이자율 결정에 영향을 주는지를 알아보겠습니다. 흔히 포인트(Discount point)라고 불리는 오리지네이션 피의 지불 여부, 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도 (혹은 LTV = Loan to Value), 융자의 금액과 형태 즉 일반(Conforming) 융자인지, 점보 융자인지, 구매 융자인지, 재융자인지, 현금 인출 재융자인지, 주택의 형태 즉 SFR, Condo (Town House), 2-4 units, 주택에 대한 거주 용도 즉 주거주용, 세컨드 홈(별장용), 투자용인지 등을 손님의 이자율에 결정에 직접적인 영향을 주는 대표적인 요소들로 꼽을 수 있습니다. 먼저, 포인트를 지불할 경우에는 더 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 일반적으로 언론매체는 이자율을 1포인트 (융자 금액의 1%)를 기준으로 발표하는데 1포인트를 지불할 경우 지불하지 않을 때 보다 30년 고정으로 보통 0.25%-0.375% 정도 낮은 이자율을 받을 수 있습니다. 문제는 포인트를 지불하고 더 낮은 이자율을 취하는 것이 옳은 선택인지를 판단할 줄 알아야 합니다. 지불한 포인트에 대한 대가를 충분히 받기 위해서는 적어도 3-4년의 시간이 걸리므로 집을 빨리 팔 예정인 사람들은 당연히 지불하지 않는 것이 좋습니다. 또한 요즘처럼 향후 금리가 내려갈 것으로 예상되는 시기에는 몇 년 내에 재융자를 할 가능성이 높아지므로 역시 포인트를 지불하지 않는 것이 유리할 수 있습니다. 문제는 대상 주택이 2-4 유닛이거나, 거주 용도가 세컨드 홈(별장용) 혹은 렌트 용인 경우에는 렌더가 포인트 지불을 요구하는 경우가 있으므로 융자 담당자와 잘 상의하여 결정하여야 합니다. 그다음으로 손님의 이자율에 결정적으로 영향을 주는 요소는 신용점수와 다운페이먼트(혹은 에퀴티) 정도입니다. 신용점수가 780점 이상인 경우에는 다운을 25%만 하여도 최상의 이자율을 받을 수 있습니다. 하지만 신용점수가 700점 이하인 사람이 다운을 25%만 할 경우에는 이자율이 많이 올라갑니다. 따라서 평소에 신용점수를 잘 관리해두는 것이 무엇보다 중요합니다. 자동차 및 신용카드 페이먼트는 무슨일이 있어도 제때 납부하고, 신용보고서 발급에 임박해서 만이라도 신용카드의 밸런스를 낮게 유지하는 것이 좋습니다. 특히 요즘들어서는 신분도용사기가 극심하므로 이로 인한 피해를 막기 위하여 신용관리회사를 통해서 자신의 소셜번호및 개인정보를 보호관리하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다. 융자금액도 손님의 이자율에 영향을 주는 요소중의 하나입니다. LA 와 OC 지역의 싱글하우스를 기준으로 융자금액이 765,550 달러 이상인 경우와 이하인 경우의 이자율은 확연히 달라집니다. 이 융자금액 기준은 다운페이먼트 정도와 바로 연결되는 아주 중요한 사항이므로 집을 살 계획이 있는 사람들은 융자담당자와 미리 상의 하는 것이 좋습니다. 해당주택에 대한 거주용도와 주택의 형태 또한 이자율에 지대한 영향을 줍니다. 즉, 주거주용인지, 별장용인지, 투자용인지, 싱글홈인지, 콘도인지, 2-4유닛인지에 따라 이자율이 많이 차이가 납니다. 이러한 요소들은 동시에 다운페이먼트 정도와 연결되어 이자율에 영향을 줍니다. 콘도나 타운하우스를 25% 이하 다운으로 구입할 경우에는 이자율이 약간 올라갑니다. 또한 기존에 주택소유주들이 추가로 집을 한 채 더 살경우에 거주용도의 문제가 발생할 수 있습니다. 일부 손님은 실제로는 렌트를 놓을 예정이면서도 더 낮은 이자율을 받기위하여 주거주용으로 융자를 신청하거나 그렇게 요구하는 경우가 종종 있는데 이는 아주 위험한 일입니다. 거주용도를 속이는 것은 이미 모기지업계에서 가장 많은 사기형태로 발표되고 있고 이에 대한 업계(렌더, 에이전시 및 투자자들)의 관심과 검토의 수준은 아주 높다고 보면됩니다. 따라서 거주용도문제는 융자담당자와 자세히 상의 한 후 융자신청을 해야합니다. 지금까지 살펴본 바와 같이 손님이 받는 모기지 이자율은 손님의 신용점수, 다운페이먼트 정도, 융자금액, 융자상품, 포인트 지불정도, 대상주택의 형태와 거주용도등 개인 및 대상주택의 요건과 이에 따른 위험의 정도에 따라 다르게 형성됩니다. 그런데 이러한 각종 요소들은 각각 별개로 작동하는 것이아니라 서로 연결되어 이자율 결정에 영향을 주므로 전문가의 도움이 필요합니다. 주택구입이나 융자신청을 계획한 사람들은 시간을 가지고 융자담당자와 자세한 상담을 통해서 자신의 입장에서 가장 좋은 이자율을 받을 수 있기를 바랍니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 프로융자 프로융자 대표 재융자인지 주택 이자율 결정

2024-08-20

모기지 융자와 직장 경력 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 간호사인 저는 10년 동안 다니던 풀타임 병원을 작년 7월에 그만두고 두 군데 병원에서 파트타임으로 일 한지 일 년 되었습니다. 이 경우 융자 받는데 문제가 없는지요? 또한 직장이나 직업을 바꾼 경우 융자에 미치는 경향에 대하여 설명 부탁드립니다. ▶답= 파트타임 두 군데 중 한 군데의 수입이 충분히 많지 않으면 융자 승인이 안 나올 가능성이 높습니다. 그 이유는 파트타임 두 군데 중 한 군데를 Second Job으로 간주하는데, Second Job은 2년 이상의 경력을 요구하기 때문입니다. 따라서 둘 중 한 군데의 수입만을 기준으로 심사를 하게 됩니다. 상식적으로 납득하기 어려울 수 있지만 이 모기지 심사 기준은 보통 예외 없이 적용됩니다. 이처럼 모기지 융자에서는 보통 2년의 직장 경력을 요구하고 이를 기준으로 수입을 계산합니다. 렌더는 최소한 2년의 직장 경력과 수입 기록은 있어야 믿을만하고 앞으로 지속 가능한 수입이라고 판단하는 것입니다. 물론 예외는 있습니다. 또 간호사의 예를 들어보면 간호학교를 졸업하고 1년 조금 넘게 일을 한 사람의 경우 간호학교의 공부를 경력으로 인정해 주어 2년 경력을 채울 수 있습니다. 물론 심사에 필요한 수입을 어떻게 계산하느냐는 별개의 문제입니다. 반대로 대학을 졸업하고 세일즈를 하면서 1년 동안의 커미션 수입이 있는 사람의 경우에는 승인이 나지 않을 가능성 아주 높습니다. 왜냐하면 그 사람의 수입을 산정하는 데는 1년이란 세월이 너무 짧기 때문입니다. 1099수입의 독립 계약자는 자영업자로 분류되어 반드시 최소 2년의 경력과 세금 보고서가 필요합니다. 그래야 경비를 공제한 순수입을 가늠할 수 있기 때문입니다. 다른 예를 들어보겠습니다. 어떤 사람이 자동차 수리 업을 10년 동안 운영하다가 팔고, 그 가게에서 매니저로 1년 동안 일을 경우와, 반대로 자동차 수리소에서 매니저로 10년 일을 하다가 그 가게를 인수하여 주인이 된 지 1년이 지난 경우 중 보통 전자의 경우가 융자 승인이 더 잘 나옵니다. 왜냐하면 전자는 월급쟁이로서 수입의 안정성과 지속성이 더 크기 때문입니다. 반대로 후자의 경우는 자영업자가 된 지 1년 밖에 되지 않았기 때문에 위험이 더 크고 경비 등을 제외한 순수입의 검증이 힘들어 융자 승인받기가 어렵습니다. 이렇게 렌더는 융자신청인의 직장 및 수입과 관련하여 안정성, 지속성, 검증 가능성을 염두에 두고 판단하는데, 융자 심사의 다른 기준 즉 신용점수, 다운페이먼트 정도와 함께 고려하여 승인 여부를 결정합니다. 어떠한 종류의 직업과 수입이 되었든 렌더는 과거 2년 동안의 검증 가능한 직업과 수입 그리고 향후 3년 동안은 현재의 수준 혹은 더 상승 가능성이 있는 수입을 융자 심사를 위한 수입으로 인정해 줍니다. 융자신청인의 직업과 수입을 심사할 때 단순히 현재 숫자만을 보는 것이 아니라 근무연수, 경력, 학력 등을 종합적으로 고려하여 안정성과 지속성을 판단합니다. 그리고 이에 대하여 회사, 회계사, IRS, 주정부, 웹 사이트, 제3의 독립기관 등을 통해서 그 진위 여부에 대한 검증 과정도 거칩니다. 많은 사람들이 융자신청을 앞두고 직장을 바꿔도 되는지를 묻습니다. 같은 종류의 일을 하면서 월급을 올려서 직장을 옮겨 가는 것이 융자를 받는데 해가 될 리는 없습니다. 하지만 전혀 다른 분야로 직장을 옮기거나, 관련성이 없는 포지션으로 직장을 너무 자주 바꾸거나, 질문하신 것처럼 두 개의 파트타임으로 직장을 바꾸는 경우에는 항상 조심해야 합니다. 또한 실업 기간이 있는 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 승인이 안 나온다는 것은 아니지만, 렌더는 아주 상세한 설명서를 요구합니다. 왜 그만두게 되었는지, 개인적인 이유인지 해고를 당했는지에 대한 설명과 더불어 관련 서류를 동시에 제출해야 할 수도 있습니다. 실업 기간에 대한 설명은 아주 자세하고 논리적이어야 하기 때문에 융자 담당자의 도움을 받는 것이 좋습니다. 실업 후 다시 취직을 한 경우에는 실업 전에 일한 기간, 새 직업의 연관성 등 여러 사항을 동시에 고려하므로 이 또한 미리 융자 담당자와 상의할 필요가 있습니다. 융자신청인의 직업과 수입에 대한 인정 여부와 계산 방법은 일반인이 알기 어렵기 때문에 융자신청 수개월 전부터 경험 많은 융자 담당자를 찾아 자문을 구하고 준비하는 것이 바람직합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 융자 승인받기 프로융자 대표 주택 융자

2024-07-23

가주 다운페이먼트 보조 프로그램 업데이트 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 가주 다운페이먼트 보조 프로그램인 Dream For All의 진행 상황에 대하여 알려주시기 바랍니다. ▶답= CA Dream For All 프로그램이 지난 4월 29일 자로 신청 마감한 후 벌써 한 달 반이나 지났는데도 특별한 업데이트가 없어서 신청자들의 애를 태우고 있는 게 현실입니다. 다만 총 신청자는 예상보다 적은 17,000 - 18,000 명 선으로 알려지고 있습니다. 전체 예산을 고려했을 때 1,700-2,000명 정도가 혜택을 볼 수 있을 것으로 계산하면 약 10%의 추첨 확률이 됩니다. 하지만 신청자 중 상당수가 자격이 되지 않거나 서류 검증 과정에서 탈락될 것을 고려하면 실제 확률은 이보다 좀 더 높을 것으로 예상됩니다. 사실 가주 주택금융청이 어떤 과정을 거쳐 어떻게 추첨을 하고 어떠한 심사과정을 할지에 대해서는 구체적으로 알려진 바가 없습니다. 다만 자격 검증을 모든 신청자들을 대상으로 하기보다는 추첨을 먼저 한 후 당첨된 자들에 한하여 검증을 해 나갈 것으로 예상됩니다. 그래서 당첨자 중 자격이 안되는 자로 밝혀지면 추가로 당첨자를 선택하는 과정을 이어나가는 것으로 예상됩니다. 이 방법이 시간과 비용을 훨씬 더 절약할 수 있기 때문입니다. 다만 당첨되고 자격 검증 과정을 통과한 사람들을 순서대로 먼저 이메일 통지를 할지 아니면 차수를 나중에 통보를 할지 혹은 모든 당첨자를 검증 과정을 거친 후 한꺼번에 발표할지에 대한 것은 알려진 바가 없습니다. 추첨을 통해서 당첨자를 선택하는 방법이 이번이 처음이고 첫 세대 주택구입자 등 자격요건이 강화된 만큼 검증 과정과 발표 과정이 예상보다 늦어지는 것으로 판단됩니다. 애초 6월 중순에서 말까지는 당첨자 발표가 있을 것으로 예상되었으나 지금은 이보다 더 늦어져 7월 이후에나 발표될 것으로 업계에서는 생각하고 있습니다. 따라서 신청자들은 마음을 내려놓고 그저 기다리는 것 밖에는 딱히 할 수 있는 것이 없는 현실입니다. 다만 신청을 해 놓은 만큼 혹시 모를 연락에 대비하여 이메일을 꼬박꼬박 챙겨 보고, 포털 웹사이트를 수시로 접속하여 업데이트를 확인하는 것이 좋겠습니다. 그리고 만약에 당첨이 되면 융자를 받아 집을 구입해야 하므로 이에 대한 대비를 잘 하시길 바랍니다. 우선 크레딧을 잘 관리, 유지하는 것이 가장 중요합니다. 융자의 승인과 거절자체에도 영향을 줄 뿐만 아니라 얼마짜리의 집을 살수있는지에도 결정적으로 영향을 주기 때문입니다. 어떠한 페이먼트이든 무조건 제때 꼬박꼬박 하시기 바랍니다. 그리고 새 신용카드 오픈이나 다른사람의 융자에 코사인을 자제하고, 자동차나 값비싼 물건을 할부로 구입하는 것은 피하고, 가능한 한 주택구입이후로 미루는 것이 좋습니다. 또한 기존의 신용카드의 잔고는 가능한 한 낮게 유지하고, 자동차융자 밸런스는 주택구입 4-5개월전에 융자담당자와 상의하여 조절함으로써 자신의 부채로부터 제외시킬수가 있습니다. 또한 가급적 직장을 옮기거나 기존비즈니스를 클로즈하거나 새로운 비즈니스를 오픈하는 것을 피하는 것이 좋습니다. 더 좋은 조건으로 직장을 옮기는 것은 괜찮지만, 이때도 보너스 수입등을 사용하지 못하는 수가 있습니다. 비즈니스의 크로즈와 오픈, 이름 바꾸는 경우등도 문제가 되는 경우가 많으므로 미리 융자담당자와 상의 하는 것이 좋습니다. 마지막으로 은행구좌에 근거 없거나 현찰등 융자에서 허락하지 않는 자금의 입금을 피해야합니다. 이는 융자진행을 더디고 힘들게 할 뿐만 아니라 융자승인을 못받게 할 수도 있으므로 반드시 융자담당자와 상의를 한후 은행구좌간의 입출금, 자금이동등을 결정해야 합니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이먼트 프로융자 대표 다운페이먼트 보조 주택 융자

2024-06-18

집 융자 받은 후 해야 할 일들 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 융자 과정을 다 마치고 드디어 구입한 집으로 이사를 하게 되었습니다. 집주인으로서 해야 할 일과 주의해야 할 일들에 대하여 알려주시면 감사하겠습니다. ▶답= 어렵고 성가신 융자와 집구입과정을 거친후 열쇠를 받아 내 집에 들어서면 가슴이 벅찹니다. 하지만 동시에 집주인으로서 해야할 잔잔한 일들이 한두가지가 아님을 곧 알게됩니다. 당장 이사를 해야하고, 각종 구좌와 카드의 주소도 변경해야하고, 각종 유틸리티의 이름도 바꾸어야합니다. 집 구입과정에서 자신을 도와준 부동산 및 융자에이전트, 에스크로 오피스, 집보험 에이전트, HOA의 연락처와 담당자를 정확히 보관해 두는 것이 좋습니다. 특히 부동산, 융자에이전트는 집을 산 후에도 당분간 연락할 일이 생길 수 있으므로 당연히 저장해 두는 것이 좋습니다. 둘째로 부동산거래 및 융자관련서류들은 잘 보관해 두는 것이 좋습니다. Addendum을 포함한 Purchase Agreement, 각종 Disclosures, Inspection report 및 Repair request, Appraisal report, Home Warranty 및 집 보험, HOA 관련서류를 들 수 있습니다. 융자관련 서류와 관련하여서는 대부분을 보관 할 것을 권하지만, 특히 Loan Note, First payment coupon, Final settlement statement 등은 반드시 챙겨서 보관할 것을 권합니다. 물론 나중에 필요하면 도와준 분들을 통해서 받을 수 있으나, 시간이 흐르수록 힘들고 번거롭거나 심지어는 불가능 할수도 있습니다. 그리고 모든 서류는 반드시 사인이 된 서류를 보관하고 있어야 합니다. 이 중 First payment coupon은 나의 융자 첫번재 페이먼트가 언제이고 누구한테 얼마를 보내야하는지를 알려주는 서류입니다. Settlement statement는 Estimate이 아닌 반드시 Final을 보관해야합니다. 이 Final Settlement statement는 융자서류 사인할 때 받는 것이 아니라 에스크로가 끝난후에 에스크로 사무실로 부터 우편으로 (혹은 이메일로) 받게 되므로 신경써서 챙겨놓아야 합니다. 이 Final settlement statement는 소득공제 항목이 있을 수 있으므로 세금보고때 회계사무실에도 보내는 것이 좋습니다. 셋째로 에스크로가 끝난 후 수 많은 각종 Scam Mail을 받는 경우가 많은데 조심해야합니다. 예를들면 Grand Deed copy를 보내줄테니 얼마의 돈을 송금하라는 등 마치 정부나 에이전시, 금융기관 인 것처럼하여 메일을 보냅니다. 무슨서류인지 정확히 모를때는 반드시 부동산이나 융자에이전트에게 문의하여 손해를 보거나 고생하는 일이 없기를 바랍니다. 넷째로 “Transfer of Loan”이란 편지를 받으면 꼭 신경써서 챙겨야 합니다. 많은 정크메일을 받다보면 비슷한 종류의 편지인줄 알고 무심코 버릴수 있는데, 이 편지는 중요한 것입니다. 대부분의 모기지노트는 2차시장에서 거래되고, 이에따라 페이먼트를 받아서 모기지구좌를 관리하는 “Account servicer”도 바뀔 수 있습니다. 이 일은 첫번째 페이먼트를 하기 전에 일어날 수도 있습니다. 따라서 이미 보관하고 있던 First Payment coupon 과 Transfer of Loan letter를 잘 비교하여 페이먼트를 납부해야합니다. 잘 모를 경우에는 융자를 도와준 담당자에게 문의 하는 것이 좋습니다. 마지막으로 모기지 자동페이먼트 셋업은 Loan 이 Transfer 되고 2-3번 페이먼트를 한후에 하는 것이 좋습니다. 새 account servicer의 웹사이트에 가서 새 Loan number를 가지고 사인업을 하고 이름, 주소, 전화번호와 이메일주소등을 업데이트 한 후에 자동페이먼트를 셋업하는 것이 좋습니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 융자 프로융자 대표 주택 융자 융자 에이전트

2024-05-21

다운페이 보조 프로그램과 소득제한 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 현재 진행 중인 2024년도 가주 다운페이먼트 보조 프로그램의 소득 상한선을 넘어서는데 어떤 해결 방법이 있나요? ▶답= 가주 주택금융청에서 시행하는 다운페이 보조 프로그램인 2024년도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램이 4월 29일까지 신청을 받고 있습니다. 비록 신청한다고 무조건 다 지원을 받는 것은 아니고 추첨을 통해서 대상자가 결정되지만 워낙 지원 규모 (집값의 20% 최대 150,000달러까지)가 좋고 무이자이다 보니 많은 사람들이 관심을 갖고 지원을 하고 있습니다. 올해는 작년과 달리 대상자 조건이 까다로워져서 추첨을 통해서 선정될 확률도 높을 것으로 예상됩니다. 가구당 연 소득은 LA 카운티 155,000 달러, OC는 202,000달러로 제한되어 있는데 이는 지원자가 현재 살고 있는 지역을 기준으로 하는 것이 아니라 대상자로 선정된 후 구입하게 될 주택의 위치로 결정된다는 사실을 주지할 필요가 있습니다. 따라서 현재 LA 카운티에 살지만 가구 수입이 연 155,000달러를 넘어설 경우에는 일단 신청을 한 후에 당첨이 되면 (연 소득이 202,000달러 이하인 경우에는) OC에서 집을 구입하면 됩니다. 다음으로 고려할 수 있는 부분은 가구의 연 소득을 어떻게 누가 계산하는가와 관련되어 있습니다. 일부 손님들의 경우에는 자신의 혹은 가구의 소득이 주정부가 정해놓은 상한선을 넘어서 해당이 안 되는 것으로 생각하고 미리 포기하는 경우를 종종 봅니다. 그런데 가구당 소득 계산은 전적으로 융자 담당자에게 몫입니다. 손님의 수입 관련 서류는 주정부에 제출조차 되지 않습니다. 주정부는 다만 손님이 제출한 융자 신청서 (Fannie Mae Form 1003)의 수입만을 보게 될 뿐입니다. 그리고 이 1003에 기재된 수입은 손님이 제출한 서류들을 기준으로 융자 담당자들이 계산한 융자 Qualifying Income 입니다. 그런데 많은 경우에 있어서 손님이 생각한 수입과 QI는 달라질 수 있습니다. 그렇다고 융자 담당자가 확정적인 수입을 소득제한 아래로 임의로 낮춰서 기입한다는 뜻은 아닙니다. 전통적인 융자 심사 기준에 의거하여 QI 계산을 융통성 있게 할 수 있다는 뜻입니다. 가장 대표적인 예가 보너스 수입과 오버타임 수입입니다. 세금 정산용으로 제공되는 W-2에는 이러한 보너스와 오버타임 수입을 다 합한 수입이 나오기 때문에 W-2 만을 기준으로 보면 소득제한을 넘어설 수도 있습니다. 하지만 보너스나 오버타임 수입은 미래에도 지속될 것으로 보장되지 않을 경우에는 QI에서 제외할 수도 있습니다. 이 경우 소득제한을 넘어설 것으로 생각했던 손님이 자격이 될 수도 있습니다. 반대로 소득이 너무 낮은 경우에는 융자에 자격이 안되어 신청을 못할 수도 있습니다. 그런데 자영업자의 경우 Depreciation과 Amortization 금액을 더할 수 있어 손님이 수입이 늘어나게 되고 융자자격이 될 수도 있습니다. 이처럼 수입 계산을 통한 손님의 자격요건 결정과 Pre-approval Letter 발행 등 이 프로그램의 진행에 있어 융자 담당자는 결정적인 역할을 합니다. 따라서 경험과 지식이 풍부한 융자 담당의 도움을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있습니다. 다른 어떤 다운페이 보조 프로그램보다 획기적인 이 프로그램의 신청을 위해서 가장 먼저 해야 할 일은 자격이 되는 융자 담당자를 찾아서 상담을 받은 후 Pre-approval Letter를 발급받는 일입니다. 융자 담당자는 손님의 수입, 자산, 신용 등 융자자격요건과 프로그램 자격요건을 동시에 검토한 후 CalHFA 고유 양식의 사전 융자 승인서를 발급하게 됩니다. 사전 융자 승인서를 교부받은 손님은 비로소 CalHFA 웹사이트에서 신청을 할 수 있는데, 4월 29에 마감되지만 마지막까지 기다릴 것이 아니라 하루라도 빨리 신청하는 것이 좋습니다. 그래야 부족하거나 오류가 있을 경우 정정할 수 있는 시간을 확보할 수 있기 때문입니다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이 융자 담당자들 프로융자 대표 다운페이먼트 보조

2024-04-23

2024 가주 다운페이 보조 프로그램 진행 절차 [ASK미국 주택 융자-스티브 양 프로융자 대표]

▶문= 2024 가주 다운페이 보조 프로그램 진행 절차가 궁금합니다. ▶답= 지난주에는 가주 주택 금융청 (CalHFA)의 2024년에도 California Dream For All Shared Appreciation Loan 프로그램의 특징, 자격요건, 2023년과 달라진 점 등을 기준으로 살펴보았다. 2023년 대비 큰 차이점은 첫째로 가구당 소득기준이 강화되어 많이 낮아졌다. 둘째, 신청자 중 한 사람은 반드시 1세대 주택구입자이어야 한다. 셋째, 선착순이 아니라 인구수와 지역 안배를 고려한 추첨을 통해서 선정된다는 점등이 작년과 큰 차이점들이다. 그리고 보조금은 주택 구입가의 20% (금액 기준 최대 150,000달러)까지이며 자신의 돈은 5%까지 추가로 더 다운할수 있게 했다. 전체적으로 2023년도에 비하여 수혜 자격기준을 강화하여 꼭 필요한 사람들이 지원을 받을 수 있도록 합리적으로 바꾸었다고 볼 수 있다. 오늘은 어떤 순서로 프로그램이 진행되는지에 대하여 알아보기로 한다. 이 프로그램에 관심이 있는 사람은 제일 먼저 자신이 프로그램의 기준에 맞는지와 1차 융자에 자격이 되는지를 융자 담당자로부터 검토를 받아야 한다. 융자 담당자는 신청자의 수입, 자산, 신용점수 등 제반 사항을 검토한 후 자격요건에 문제가 없는 자들에 한하여 사전 융자 승인서를 발급하게 된다. 이 사전 융자 승인서는 CalHFA의 고유 양식으로 오직 라이선스가 있는 융자 담당자들만이 발급할 수 있다. 사전 융자 승인서를 발급받은 손님들에 한하여 4월 한 달로 예정되어 있는 신청 기간 동안 CalHFA의 웹사이트를 통해 직접 신청하도록 되어있다. 정확한 날짜와 방법, 제출 서류들은 아직 확정되지 않았지만 가까운 시일 내에 업데이트될 것으로 예상된다. 사전 융자 승인을 받은 신청인들은 융자 담당자들의 도움을 받아 가능한 한 빨리 실수 없이 신청하는 것이 중요하다. 빨리 신청해야 잘못되거나 부족한 부분을 보강할 시간을 확보할 수 있기 때문이다. 사전 융자 승인서도 마찬가지이다. 보조금 신청 시작이 아직 한 달 반 이상 남아 있다고 사전 융자 승인 검토를 늦추는 것은 옳지 않다. 이 또한 사소한 내용으로 승인에 문제가 있을 경우에는 고칠 수 있는 시간이 필요하기 때문이다. 한달동안의 신청기간이 끝나면 CalHFA은 추첨을 통해서 보조금을 지급 받을 최종 대상자들을 선정한다. 2023년의 경우에는 선착순으로 했는데 열흘만에 고갈된 자금이 지역별, 인구비율별로 불균등하게 분배된 현상을 보였다. 광역 엘에이 메트로 지역의 경우 가주인구의 25%를 차지함에도 불구하고 9%만이 혜택을 보았고, 북가주 내륙 카운티의 경우는 인구대비 몇 배의 수혜자가 선정되는 불합리를 보였던 것이다. 이에 따라 올해에는 신청자중에서 소득별, 인종별, 지역별등의 인구비율을 고려하여 추첨을 통해서 최종 수혜 대상자를 선정하기로 한 것이다. 따라서 엘에이, 오렌지카운티등 한인밀집 지역에서도 인구비율만큼 해당 당첨자들이 나올 것으로 기대 된다. 보조금 지급대상자로 선정되면 사전융자승인서에 나온 금액 만큼에 해당하는 바우처를 지급받게 된다. 바우처를 지급 받은 대상자들은 90일 내에 집을 찾아서 계약을 맺고 에스크로를 열면 된다. 보조금 대상자로 선정된 자들이 집은 찾는 일과 동시에 반드시 해야하는 일이 주택구입자 교육을 이수 하는 것이다. 이 교육은 CalHFA 웹사이트를 통해서 저렴한 등록비만 납부하고 온라인으로 받을 수 있다. 이 교육은 CA Dream For All프로그램 뿐만 아니라 다른 모든 다운페이보조프로그램들도 요구 하는 것으로 한번 이수하면 영원히 쓸 수 있으므로 시간 날때 미리 받아 놓는 것이 유리할 수 있다. 살펴본바와 같이 2024년도 가주 다운페이보조프로그램은 대상자 기준을 더 엄격하게 강화하여 정말로 필요한 사람들에게 지역별 소득별 인구수 별로 공평하게 자금이 쓰여질 수 있도록 하였다. 따라서 일단 자격요건이 충족되는 사람들은 비록 추첨이라고 하지만 최종 대상자로 선정될 가능성이 훨씬 높아졌다고 볼 수 있으므로 많은 한인 첫주택구입자들이 혜택을 볼 수 있기를 바란다. ▶문의:(213)393-6334 스티브 양 프로융자 대표미국 다운페이 융자 담당자들 프로융자 대표 주택 융자

2024-02-27

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